Da reattiva a predittiva: l’evoluzione della manutenzione degli ascensori

La manutenzione predittiva degli ascensori è un approccio che utilizza sensori intelligenti, monitoraggio continuo e analisi dei dati per individuare possibili anomalie prima che si trasformino in guasti.

Grazie all’Internet of Things (IoT) e all’intelligenza artificiale, è possibile monitorare costantemente lo stato dell’impianto e pianificare gli interventi di manutenzione in modo più efficace, riducendo il rischio di fermi imprevisti e ottimizzando le attività tecniche.

Oltre a migliorare la gestione della manutenzione e a contenere i costi, la manutenzione predittiva offre vantaggi concreti:

• Riduce i reclami, grazie a una minore probabilità di guasti e interruzioni del servizio.
• Migliora l’esperienza delle persone, assicurando tempi di attesa più contenuti e una maggiore continuità di funzionamento.
• Aumenta l’affidabilità dell’edificio, grazie alla disponibilità costante degli impianti.
• Contribuisce a valorizzare l’immobile, poiché un servizio efficiente migliora la percezione della qualità e dell’attenzione verso gli occupanti e i visitatori.

La manutenzione degli ascensori si sviluppa attraverso tre modelli operativi distinti, ciascuno caratterizzato da un diverso livello di efficienza economica e di pianificazione:

• la manutenzione reattiva
• la manutenzione preventiva
• la manutenzione predittiva

La manutenzione reattiva, o correttiva, si attiva esclusivamente a seguito di un guasto evidente o del fermo totale dell’ascensore. In edifici ad alta frequentazione questo approccio determina pesanti ripercussioni operative.

L’indisponibilità imprevista di un ascensore altera la gestione dei flussi interni, prolunga i tempi di attesa ai piani e sovraccarica gli altri impianti attivi. Dal punto di vista economico, la manutenzione correttiva impone costi straordinari non pianificati dovuti a tariffe di emergenza e costringe le figure responsabili della gestione a intervenire costantemente in condizioni di urgenza.

La manutenzione preventiva programmata introduce interventi cadenzati in base a variabili temporali o a stime dei cicli di funzionamento. In Italia questo modello è legato al rispetto del D.P.R. 162/99, il regolamento che recepisce la Direttiva Ascensori.

La norma impone ispezioni periodiche per verificare lo stato di conservazione dei componenti fondamentali degli ascensori e l’efficienza dei dispositivi di sicurezza. Sebbene indispensabile per garantire la conformità di legge, la prevenzione a calendario rischia di generare inefficienze, portando alla sostituzione precoce di parti ancora in buone condizioni o a non intercettare anomalie che si sviluppano rapidamente tra una visita programmata e la successiva.

La manutenzione predittiva rappresenta la sintesi evolutiva più avanzata, in quanto associa la conformità normativa all’analisi oggettiva dello stato reale dell’ascensore.

Attraverso strumenti di monitoraggio continuo, gli interventi tecnici vengono eseguiti solo quando i parametri operativi mostrano variazioni significative rispetto alle condizioni di progetto.

Questo approccio consente di programmare la manutenzione nei momenti di minor utilizzo dell’edificio, riducendo le interruzioni di servizio impreviste e ottimizzando l’usura complessiva.

Passare a un modello di manutenzione predittiva non significa semplicemente adottare una nuova tecnologia, ma trasformare la manutenzione da centro di costo reattivo a leva di ottimizzazione gestionale. I vantaggi tangibili per chi si occupa della gestione immobiliare si riflettono su più livelli:

• massima disponibilità degli ascensori. L’eliminazione dei fermi macchina improvvisi assicura che i flussi di traffico verticale rimangano costanti, azzerando i disagi per le persone, anche nelle ore di picco
• pianificazione mirata. Poiché le anomalie vengono intercettate con largo anticipo, il personale tecnico può intervenire in modo mirato e programmato (ad esempio durante le ore notturne o nei momenti di chiusura della struttura), rendendo la manutenzione del tutto invisibile per gli occupanti dell’edificio
• sicurezza proattiva e conformità totale. Monitorare costantemente i parametri fisici dell’ascensore permette di prevenire situazioni di potenziale pericolo ben prima che i dispositivi di sicurezza tradizionali debbano entrare in funzione per arrestare l’impianto in emergenza.

Il funzionamento della manutenzione predittiva richiede un’infrastruttura di connessione sicura che si integra con i componenti dell’ascensore. Questa architettura fa riferimento all’IoT, Internet of Things, ovvero la tecnologia che consente agli oggetti e ai componenti industriali di connettersi alla rete per inviare e ricevere informazioni.

Nel contesto di un ascensore, i sensori intelligenti vengono posizionati in punti operativi precisi:

• sull’operatore elettrico della porta di cabina, per rilevare variazioni nei tempi di apertura e chiusura o anomalie nella forza di accostamento delle ante, che costituiscono una delle prime cause di fermo dell’ascensore
• sull’argano di trazione, per registrare variazioni di temperatura e vibrazioni strutturali anomale indicative di usura dei cuscinetti o problemi di allineamento delle pulegge
• nel quadro di manovra, per analizzare le correnti di spunto e i flussi elettrici, identificando precocemente sbalzi di tensione o usure nei contattori.

I dati raccolti vengono trasmessi tramite canali crittografati a una piattaforma di calcolo in cloud, ovvero uno spazio di archiviazione e computazione virtuale distribuito in rete. Gli algoritmi di intelligenza artificiale analizzano questi dati confrontandoli con modelli teorici e con le serie storiche di migliaia di componenti simili.

Qualora venga individuato un pattern di usura anomalo, il sistema calcola la probabilità di insorgenza di un guasto entro un intervallo di tempo definito e invia una segnalazione mirata alla struttura tecnica, indicando con precisione il componente su cui intervenire.

I KONE 24/7 Connected Services sfruttano un’infrastruttura di trasmissione basata sull’IoT per monitorare costantemente i parametri critici dell’ascensore. Questo flusso continuo di dati viene elaborato in tempo reale da sistemi di intelligenza artificiale per individuare micro-anomalie prima che queste possano tradursi in un’interruzione del servizio o in un pericolo per le persone.

L’adozione della manutenzione predittiva influisce in modo diretto sulla gestione finanziaria dell’edificio, agendo su due voci di costo fondamentali per chi si occupa di proprietà immobiliare o di asset management:

• le spese operative
• le spese d’investimento

Le spese operative OPEX - ovvero Operating Expense - comprendono tutti i costi legati alla gestione quotidiana della struttura. La manutenzione predittiva abbatte la quota di OPEX destinata agli interventi straordinari d’urgenza.

Risolvere un’anomalia prima che causi il blocco dell’ascensore permette di evitare i costi maggiorati tipici delle chiamate di emergenza festiva o notturna. Inoltre, la diagnostica remota consente di pianificare le operazioni in ore a basso traffico, riducendo le penali legate all’indisponibilità degli ascensori in contesti commerciali o direzionali di alto livello."

Le spese d’investimentoCAPEX - ovvero Capital Expenditure - riguardano l’acquisto e la valorizzazione degli immobili a lungo termine.

Un ascensore i cui componenti lavorano costantemente in condizioni di calibrazione ideale subisce un degrado strutturale inferiore rispetto a un impianto soggetto a continue sollecitazioni dovute a micro-anomalie non corrette.

Ciò prolunga in modo significativo la vita utile di elementi costosi come il motore di trazione o il quadro elettrico. In questo modo si differiscono nel tempo i grandi investimenti di modernizzazione totale o sostituzione dell’impianto, con un impatto positivo sull’indice di rendimento dell’investimento immobiliare.

KONE supporta chi gestisce gli immobili offrendo una trasparenza totale sui dati operativi e finanziari degli ascensori attraverso la piattaforma digitale KONE Online. Questo strumento consente di monitorare lo stato delle manutenzioni, verificare l’andamento dei costi e pianificare gli investimenti futuri basandosi su dati oggettivi relativi allo stato d’usura reale dei componenti critici dell’ascensore.

L’analisi preventiva dei dati modifica in modo sostanziale l’organizzazione del lavoro del personale tecnico che si reca sul posto per l’assistenza.

Nei modelli tradizionali, l’individuazione di un guasto richiede tempo per l’ispezione visiva, la diagnostica manuale ed eventualmente l’ordine del componente di ricambio necessario, con conseguente fermo dell’ascensore per diversi giorni.

Con la manutenzione predittiva, il personale tecnico riceve sul proprio dispositivo una pre-diagnosi dettagliata contenente l’esatta identificazione del pezzo difettoso e la descrizione del malfunzionamento rilevato in remoto.

Questo flusso operativo consente di migliorare l’MTTR, sigla di Mean Time To Repair, ovvero il tempo medio di riparazione, inteso come la durata necessaria a ripristinare la piena funzionalità dell’ascensore a partire dal momento in cui si riscontra l’anomalia. Il personale tecnico può recarsi sul posto disponendo già della parte di ricambio corretta e delle istruzioni d’intervento specifiche, completando l’operazione in un’unica sessione di lavoro e riducendo al minimo il disturbo per le persone che utilizzano l’edificio.

Le squadre di assistenza KONE utilizzano le informazioni diagnostiche fornite in tempo reale dal monitoraggio per pianificare l’intervento sul campo. Inoltre, in caso di necessità immediata, il sistema KONE Remote Service, ossia il servizio di assistenza a distanza per la diagnostica e il primo intervento, permette di effettuare verifiche diagnostiche istantanee.

Quando le specifiche di sicurezza lo consentono, questo strumento permette di eseguire ripristini funzionali controllati direttamente dalla centrale operativa, riducendo in modo sensibile i tempi di attesa."

Nel panorama delle tecnologie per la mobilità verticale, lo sviluppo di sistemi di monitoraggio predittivo avanzati trova una risposta concreta nei KONE 24/7 Connected Services.

Questa soluzione consente una sorveglianza continua degli ascensori, elaborando i dati di funzionamento giorno e notte. Il sistema si applica sia ad ascensori di nuova installazione sia a impianti già esistenti di qualsiasi marca e modello, integrandosi nell’infrastruttura tecnologica dell’edificio.

Le informazioni rilevate non sostituiscono le verifiche periodiche richieste dalle normative, ma costituiscono uno strumento informativo aggiuntivo per chi gestisce l’edificio. I dati elaborati sono sempre accessibili tramite piattaforme dedicate che mostrano lo stato di efficienza di ogni impianto in modo chiaro e trasparente.

Grazie a questa visibilità chi si occupa della gestione integrata dei servizi e delle infrastrutture di un edificio può consultare la cronologia delle analisi, verificare l’andamento dei parametri operativi e pianificare gli interventi di manutenzione straordinaria in totale sintonia con le reali esigenze dell’edificio. Questo processo permette di ottimizzare la gestione dei flussi interni e di preservare il valore patrimoniale dell’immobile a lungo termine.

L’evoluzione della manutenzione degli ascensori da un modello puramente reattivo a una strategia pienamente predittiva rappresenta una svolta importante per tutti gli edifici moderni.

Smettere di rincorrere il guasto e iniziare a prevenirlo grazie all’IoT e all’intelligenza artificiale non è più un’opzione tecnologica avveniristica, ma lo standard operativo richiesto per mantenere competitivi, sicuri ed efficienti i grandi complessi urbani.

Investire in soluzioni di monitoraggio continuo significa, in ultima analisi, proteggere il valore degli asset nel tempo. La capacità di trasformare i flussi continui di dati in decisioni manutentive precise si traduce in una drastica riduzione dei fermi impianto, in un abbattimento reale dei costi di emergenza (OPEX) e in un rinvio strategico dei grandi investimenti di capitale (CAPEX).

Per chi progetta, costruisce e gestisce gli edifici del futuro, la predittività è la chiave per muoversi verso una gestione immobiliare davvero intelligente e sostenibile.